İpotekler: hükümet için bir “cankurtaran” mı?

2024 Yazar: Seth Attwood | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-16 16:18

Rus kapitalizminin dünyasında ipotek kredisi, insanları soymak için bir araçtır. İpotek faiz oranları için hedefler belirleyen Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin hiçbiri karşılanmadı.

Mortgage: kısa bir tarihi gezi

Mortgage kredisi uzun süredir piyasada. İpotek, gayrimenkul ile güvence altına alınan krediyi ifade eder. Eski Babil'de, eski Mısır'da ve eski Roma'da borç verme, neredeyse yalnızca toprak güvenliği üzerine gerçekleştirildi. "İpotek" terimi (eski Yunanca ὑποθήκη'dan) ilk olarak 6. yüzyılın başında Yunanistan'da ortaya çıktı. M. Ö e. Eski Yunanlılar, borçlunun borcunun şeklini alacaklıya topraklarıyla birlikte belirlediler. Borçlunun arsasının sınırına, bu arsanın borç verdiğini belirten bir yazı ile bir yazı yerleştirildi. Böyle bir sütuna “ipotek” adı verildi (“temel”, “rehin”, “uyarı” olarak tercüme edildi).

Bugün, ipotek çoğu durumda insanlar tarafından bu konutun güvenliği üzerine konut (ev, apartman) satın almak için bir kredidir. Bu tür kredilere ev ipoteği (HML) denir. Bankacılık tarihindeki uzmanlara göre bu tür borç verme, 19. yüzyılın son on yıllarında İngiltere'de icat edildi. O zamanlar Londra Şehri'nin tefeciler, geleneksel olarak özel sektöre odaklanan borç verme operasyonlarını artırmakta zaten zorluklar yaşıyorlardı. Nüfustan etkin talebin olmaması ve güvenilir teminat olmaması nedeniyle bireylere borç verme sınırlıydı.

19. yüzyılda İngiltere'de konut sorununa gelince, esas olarak iki şekilde çözüldü: varlıklı vatandaşlar kendi mülkleri haline gelen kendi paralarıyla gayrimenkul inşa ettiler veya satın aldılar; imkanları kısıtlı insanlar (ve özellikle şehirlerde çoğu vardı) varlıklı ev sahiplerinden konut kiraladılar, onlar mülk sahibi değil, kullanıcıydı. Sığınma evlerinde yaşayan en yoksul İngilizler de vardı (bu, C. Dickens).

Bankalar, tam da bu çatının güvencesi üzerine, orta derecede güvenceli (yani işi olan) vatandaşlara kendi çatılarını satın almaları için kredi vermeye başladı. Tefeciler, tam teşekküllü gayrimenkul sahipleri olabilmeleri ve mülk sahibi gibi hissetmeleri için insanları baştan çıkarmaya başladı. Yeni bir tür bankacılık operasyonu böyle doğdu - HML'lerin verilmesi. Londra Şehri'nin kıyıları zevkle ellerini ovuşturdu. Yavaş yavaş, bu tür krediler diğer Batı ülkelerinde popüler hale geldi.

Başınızın üzerinde bir çatı mı yoksa bir zenginleştirme tesisi mi?

Ama bugünün Rusya'sına dönelim. Hükümetin çeşitli belgelerinde, farklı düzeylerdeki yetkililerin konuşma ve açıklamalarında konut ipoteği konusu önemli bir yer tutmaktadır. Üstelik her zaman sosyal olarak sunulur. İpotek, konut sorununu nihai ve geri dönülmez bir şekilde çözmek için tasarlanmış bir "sihirli değnek" gibidir. Mihail Bulgakov, Rus adama işkence etti ve şımarttı. Şimdiye kadar, ne yazık ki, birçok çağdaşımıza eziyet etmeye devam ediyor ve etmeye devam ediyor. 2011 yılında daha iyi barınma koşullarına muhtaç olarak kayıtlı aile sayısı toplam aile sayısına (bekar bireyler dahil) göre %5,1'dir. Ve 2017'de bu gösterge biraz azaldı, ancak çok önemli değil -% 4,4'e.

Mutlak olarak, kayıtlı ihtiyaç sahibi sayısı 2,8 milyondan 2,5 milyon aileye düştü. Ve bu, bu listeye girme koşullarının çok zor olmasına rağmen. Ayrıca, çeşitli tahminlere göre sayısı 1,5 ila 3 milyon arasında değişen, evsizlerden oluşan bir ordumuz olduğunu aklımızda tutmalıyız. Çoğu, belirtilen listelere kaydolmaya ve girmeye bile çalışmıyor. Genel olarak, konut (ya da daha doğrusu, eksikliği) gerçekten de Rusya'daki en akut sosyal sorundur. Rus nouveau zenginliğinin saraylarının fonunda özellikle keskin ve acı verici hale geliyor. Ama bana öyle geliyor ki, yetkililer ipotek sorunuyla başka bir nedenden dolayı şaşkına döndüler ve sosyal taraf sadece bir örtü. Kapitalizm ülkemizde 90'lı yılların başından itibaren kurulmuştur. Ve eğer böyleyse, o zaman hükümet her şeyden önce kapitalizmin ve onun çekirdeğinin kişileşmesi olan bankacıların çıkarlarına hizmet etmelidir. Kapitalizm, dilin örtmecelerle, yanlış ve kurnazca sözcüklerle dolu olduğu bir toplumdur. Rusya Federasyonu Anayasası bu tür örtmecelerle doludur. Özellikle, Rusya Federasyonu'nun bir refah devleti olduğunu söylüyor. Hayır, aslında burjuvadır. Ve eğer öyleyse, o zaman burjuvazinin ve öncelikle tefeciliğin çıkarlarını ifade etmelidir (burada başka bir örtmece ile uğraşıyoruz: tefecilerin adı "bankacılar" olarak değiştirildi). Bu nedenle, bankacılar-tefeciler tarafından ipoteklere ihtiyaç duyulmaktadır.

Mortgage hakkında halk bilgeliği

Halk bilgeliği, anekdotlar ve "kara mizah" yardımıyla ipoteğin özünü doğru bir şekilde ifade edebildi. Sovyet döneminde “Ermeni Radyosuna Soru” dizisinden şakalar popülerdi. İşte bu serinin temamızla ilgili devamı:

“Ermeni radyosuna soru: ipotek kredisi nedir? Cevap: Bu sabırsızlıkla titreyen bir yardım eli.

Tüm ipotek açıklamalarını örtmecelerden temizlersek, bu fenomenin özünü açıklayan sadece birkaç kelime vardır. Bunlardan biri de “soygun”. İşte ipoteklerin yırtıcı doğasını ortaya çıkaran bazı halk sanatı örnekleri:

İpotekler: hükümet için bir “cankurtaran” mı?

Ama ciddi dalgaya geri dönelim. Rus makamlarının, ülkeye mümkün olan her şekilde ipotek koymak için bir nedeni daha var. Mortgage kredilerinin ölçeği büyüdükçe, ekonominin itici güçlerinden biri haline geliyor. Ne de olsa, ekonomik büyüme hızıyla, hükümet sadece dikişlerle dolu. 2015 yılında GSYİH'de %2,5 oranında bir düşüş yaşandı. Gelecek yıl, 2016'da GSYİH %0,2 daha düştü. 2017'de %1,5'lik bir artış oldu (bu hala küresel ortalamanın önemli ölçüde altında). Son olarak, 2018'de, bölgede %1,5 ila %1,9 arasında bir artış bekleniyordu. Ve işte bir sürpriz! Rosstat, bu yılın başında GSYİH büyümesinin %2,3 olduğunu bildirdi.

Rus ekonomisinin inşaat sektörü sayesinde böyle beklenmedik bir başarının (dünya ortalamasının arka planına karşı hala mütevazı) elde edildiği ortaya çıktı. Orada, ortaya çıktığı gibi, ipotek kredisinin büyümesiyle körüklenen bir faaliyet vardı (geçen yıl yeni HML'lerin hacmi 1 trilyon rubleyi aştı, verilen kredi sayısı 1,47 milyona ulaştı; bunlar tüm için rekor rakamlardır. Rusya Federasyonu'nun varlığı). Geçen yıl, ilk kez, diğer finansman yöntemlerinden ziyade HML'lerin yardımıyla daha fazla konut inşa edildi.

Bunu akılda tutarak, ipotek kredisi konusunun hükümet için daha da önemli hale geleceği varsayılabilir. Ne de olsa, en azından nezaket için, dünya ortalamasından daha düşük olmayan ekonomik büyüme oranlarına sahip olması gerekiyor. Bundan önce, yetkililerin bir ekonomik cankurtaran vardı - petrol ve gaz ihracatı. Şimdi, ona öyle geliyor ki, ipotek şeklinde sihirli bir değnek de var.

Ancak MHL'deki faiz oranlarının tehlikeli derecede yüksek olması nedeniyle bu cankurtaranın çok sınırlı bir ömre sahip olacağını anlamak zor değil. Son yıllarda, yıllık yüzde 10 ila 15 arasında değişiyordu (bankaya ve ipotek türüne bağlı olarak: ikincil piyasada konut satın almak için; yeni bir konut projesi için vb.).). Elbette oranların düşürülmesi gerekiyor. Aksi takdirde, her şey "mortgage balonunun" hızlı bir şekilde şişmesi ve çöküşü ile sona erecektir. Olacak olan, "bir adım ileri, iki adım geri" denilen şeydir. Düzenli ipotek krizlerinin ülkedeki sosyal ve politik durumu ısıtacağı gerçeğinden bahsetmiyorum bile (her kriz - binlerce hatta milyonlarca kırık insan kaderi).

Mortgage faiz oranı hakkında

Rusya'daki ipotek oranları her zaman son derece yüksek bir seviyede olmuştur. Adil olmak adına şunu kabul ediyoruz: Yetkililer daha önce faiz oranlarını düşürme gereğinden bahsetmişlerdi, ancak bir şekilde yavaş ve resmi olarak halka “toplumsal kaygılarını” gösteriyorlardı. Ve bankacılar bu mantralara basitçe tepki vermediler. Mortgage faiz oranları yukarı ve aşağı dalgalandıysa, yetkililerin feryatlarından daha ciddi faktörlerin etkisi altındaydı.

Örneğin, Mayıs 2012'deki cumhurbaşkanlığı kararnamelerinden birini alın - "Rusya Federasyonu vatandaşlarına uygun fiyatlı ve konforlu konut sağlama ve konut ve toplumsal hizmetlerin kalitesini artırma önlemleri hakkında" (7 Mayıs 2012 tarihli ve 600 sayılı). Bu kararnamenin ilk paragrafı, [2018'e kadar] aşağıdaki görevi belirlemektedir: "Tüketici fiyat endeksine göre bir ipotek kredisinin (ruble cinsinden) ortalama faiz oranının fazlalığını 2,2 puandan fazla olmayacak bir düzeye indirmek."

2019 yılı şimdiden takvimde. 600 sayılı kararnamenin bu paragrafının uygulamasını değerlendirmeye çalışalım. 2018 yılında MHL faiz oranı %10,5 ile %14,0 arasında değişmektedir. Rosstat, geçen yıl tüketici fiyat endeksinin %4.3 olduğunu bildirdi. Bu nedenle, 2012 kararnamesine göre geçen yıl konut kredilerinde azami oran: 4, 3 + 2, 2 = %6,5 olmalıydı. Ama gerçekte bunun iki katıydı.

1. fıkraya ilişkin 600 sayılı Kararname tamamen geçersiz kılınmıştır. Ancak bazı nedenlerden dolayı "yukarıdaki" hiç kimse bir "bilgilendirme" yapmadı ve başarısızlığın nedenlerini ve suçlularını bulamadı. Ya da belki başarısızlığın suçluları değiller? Belki de 600 No'lu kararname onu uygulamak için değil, sadece "toplumsal kaygıyı" göstermek için yazılmıştır? Ve biz saf, kararnamelerin yerine getirilmesini bekliyoruz.

Mortgage faiz oranını kim kontrol ediyor?

2012'den kendi zamanımıza daha yakın bir zamana gidelim. Örneğin, geçen yıl Ekim ayının başında, federal kanallarda Rusya Federasyonu Başkanı'nın bir toplantısı gösterildi. Vladimir Putinve Sberbank'ın başkanı Alman Gref … İpotek kredisi konusuna değinilen bankacı, cumhurbaşkanına ipotek oranını düşürme sözü verdi. Ancak kelimenin tam anlamıyla aynı ayda, Sberbank ipotek oranlarını yükseltir. Açıklama: konut piyasasında fiyatlar düşüyor, geliştiriciler metrekare satmakta zorlanıyor, banka riskleri büyüyor ve finans biliminin kanonlarına göre faiz oranlarındaki artışla telafi ediliyor.

Ve işte bu yılın olayı. 14 Mart'ta Rusya Sanayiciler ve Girişimciler Birliği'nin (RSPP) kongresinde Vladimir Putin ipotek oranının düşürülmesini emretti. Özellikle, 2024 yılına kadar yüzde 8'e kadar. Ancak Mayıs 2012 kararnamesi “dün” tamamlanması gereken benzer bir görev belirlemedi mi? Mortgage oranından Rusya Sanayici ve Girişimciler Birliği mi sorumlu? Bu girişimciler birliğinin oranı kontrol etmek için gerçek kaldıraçları var mı?

Herhangi bir bankacı size onun için ne Mayıs'ın ne de başka bir cumhurbaşkanlığı kararnamesinin bir kararname olmadığını söyleyecektir. Ve dahası, sözlü itirazlar bu şekilde hizmet edemez. İpotek dahil herhangi bir kredinin faiz oranını belirleyen ana zorunluluk, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın kilit oranıdır. 2012 yılında Mayıs cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin imzalanması sırasında, %8,0 idi. Bugün %7,75. Eğer hükümet ipotek kredisi koşullarını gerçekten iyileştirmek isteseydi, o zaman Rusya Merkez Bankası'na kilit oranı ipotek kredilerinin vatandaşlara verileceği ve hem bu vatandaşlar hem de tüm ekonomi için güvenli olacağı seviyeye indirmesi talimatını vermeliydi. ülke. Ancak cumhurbaşkanı böyle bir kararname yazamaz, çünkü Rusya Merkez Bankası, Rusya Federasyonu Anayasasını ihlal ederek devletten "bağımsızlık" ilan etti. Görünüşe göre Rusya Federasyonu Başkanı da buna katılıyor. Bu nedenle, "dede köyü için" fermanlar yazılır.

Hükümet, ülkedeki ipotek sürecini yönetmediğini anlıyor. Mevcut durumda, sadece Rusya Merkez Bankası bunu gerçekten yönetebilir. Doğru, ne Merkez Bankası yasası ne de Rusya Merkez Bankası'nın düzenlemeleri, Rusya Bankası'nın ipoteklerle ilgilenmesi gerektiği (ve daha da fazlası, ülkedeki konut sorununu çözmesi) hakkında hiçbir şey söylemiyor. Rusya Merkez Bankası'nın daha ciddi görevleri var - enflasyon hedeflemesi (Merkez Bankası bu görevi kendisi için Rusya Federasyonu Anayasası'nın 75. Maddesini ihlal ederek icat etti). Ve bunun için gerekirse Banka kilit faizi kolayca yükseltebilir, ülkede bir ipotek krizine neden olabilir ve yüz binlerce insanı evsizlere dönüştürebilir.

Kurtlar otla beslenmeyecek

İnşaat ve Konut ve Kamu Hizmetleri Bakanı Vladimir Yakushevkısa süre önce mortgage piyasasını korumak ve bir krizi önlemek için kredi oranlarının %5'e yakın olması gerektiğini açıkladı. Bununla tartışmak zor. Ancak bakanın açıklaması "iyi dilekler" olarak sınıflandırılmalı. Bakan tarafından dile getirilen bir başka öneri, faiz indiriminin bankaların kendi kârlarından ipotekleri sübvanse ederek sağlanması gerektiğiydi. Buna ütopik bir bilinç bile demek zor. Bu, ipotek dünyasının nasıl çalıştığına dair tam bir yanlış anlamadır. Kurtlara koyun yemeyi bırakıp ot yemelerini söylemek gibi. Geçen yıl Rus bankalarının kârının 1,3 trilyon rubleye ulaştığını hatırlatmama izin verin. - son yedi yıl için rekor bir rakam. Bu miktarın 800 milyar ruble. Tasarruf Bankası hesapları. Bu yılın ilk iki ayında bankaların karı 445 milyar ruble olarak gerçekleşti.

Ve böyle bir finansal sonucun büyük ölçüde ipotek kredilerindeki patlama nedeniyle elde edildiği kimse için bir sır değil (bu arada, tüm ipotek kredilerinin yarısından fazlası yakın zamanda Sberbank tarafından verildi). Bakan, bankaların amacının para olduğunu ve konut inşaatının bir araçtan başka bir şey olmadığını hiçbir şekilde anlayamaz. Bankacılar, bu yıl ipotek patlamasının devam edeceğine çok güveniyorlar ve bu sayede 1.8-1.9 trilyon ruble kar elde etmeyi hayal ediyorlar. Tahmin doğrulanırsa, bu, insanların rekor soygunu nedeniyle elde edilen bankaların rekor bir finansal sonucu olacaktır.